Wat is nou een verborgen gebrek?

In gesprek met NVM makelaar Edwin Sinnige

Je hebt de sleutel van je nieuwe huis ontvangen. De verbouwing kan beginnen! Maar dan kom je een tegenvaller tegen: na het weghalen van het plafond in de hal ontdek je lekkage vanuit de douche. Had de verkoper dit moeten melden? Of kon hij dit zelf ook niet weten?

We bespreken deze situatie met onze collega Edwin Sinnige, makelaar en taxateur. Hij legt uit wat in zo’n geval belangrijk is om te weten.

Verborgen gebreken: wat moet de verkoper melden?

“Bij verborgen gebreken draait alles om de vraag of het gebrek zichtbaar of onzichtbaar was. Een voorbeeld: een barst in het raam die tijdens de bezichtiging al zichtbaar was, valt niet onder verborgen gebreken. De verkoper moet bekende gebreken melden (de meldingsplicht), maar als koper heb je ook een onderzoeksplicht. Je moet goed om je heen kijken tijdens een bezichtiging. Een duidelijk zichtbare barst had je dus zelf kunnen opmerken.

De lekkage uit ons voorbeeld is ingewikkelder. Heeft de verkoper dit echt niet geweten? Dat kan. Niemand haalt jaarlijks het plafond open om te kijken of alles nog droog is. In zo’n geval is het simpelweg pech voor de koper.”

Edwin Sinnige
NVM makelaar
edwin@boekweitolie.nl

Wat zegt de rechter over verborgen gebreken?

De basisregel is dat het risico in principe bij de koper ligt. Een woning wordt verkocht met zichtbare én onzichtbare gebreken. Wel moet het huis geschikt zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

Wat is ‘normaal gebruik’?
Een woning moet veilig en comfortabel bewoonbaar zijn, met een redelijke duurzaamheid. Kleine gebreken en achterstallig onderhoud horen daar, zeker bij oudere woningen, gewoon bij.

Wanneer is de verkoper wél aansprakelijk?

Als verborgen gebreken het normale gebruik van de woning belemmeren. Denk aan ernstige gebreken zoals asbestafval of puin in de bodem of een amateuristisch aangelegd plat dak. In zulke gevallen kan de verkoper verantwoordelijk worden gehouden. Daarbij wordt vaak rekening gehouden met ‘nieuw voor oud’: een eventuele schadevergoeding wordt gecorrigeerd voor de leeftijd en staat van het onderdeel.

Heb je twijfels bij de aankoop van een woning? Laat dan altijd een bouwkundige keuring uitvoeren en laat je goed adviseren door een aankoopmakelaar.

Tot slot:

• Onderzoeksplicht:
  Kijk goed rond tijdens de bezichtiging. Zichtbare gebreken (zoals barsten, vochtplekken of slechte kitranden) kun je later niet verhalen op de verkoper.
• Meldingsplicht verkoper:
  De verkoper moet bekende gebreken eerlijk melden. Vraag daarom altijd naar de ingevulde vragenlijst.
• Bouwkundige keuring:
  Bij twijfel is een bouwkundige keuring een goed idee.
• Vraag naar onderhoudsgeschiedenis:
  Informeer tijdens het aankoopproces of er recent onderhoud is gepleegd en of er problemen bekend zijn.
• Schakel een aankoopmakelaar in:
  Die ziet vaak meer dan je zelf tijdens een bezichtiging kunt waarnemen. Wij helpen je graag met deskundig advies over de aankoop van jouw nieuwe woning.